不動産の対抗要件としての登記とは

先に謝っておきます。所有権の登記名義があったとしても、その人が本当の所有者だという証明にはならいのです。

民法177条は、司法書士にとって最も重要な条文のひとつであり、登記の専門家としての司法書士の存在を根拠づけるといっていい条文です。

民法177条

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

条文のうち「不動産についての物権を得たり失ったりまたは変更したときは、不動産登記法やその他の登記に関する法律の定めるところに従ってその登記をしなければ」までは理解できるかと思います。では「第三者に対抗することができない」とはどういう意味なのでしょうか。

「第三者」は、とりあえずここでは「当事者以外の者」という理解で結構です。「対抗することができない」とは、効力の生じた法律関係を「主張することができない」と理解してください。ふたつを合わせると「当事者以外の者に主張することができない」となります。例えば、甲が乙に不動産を売ったとします。売買契約を行った当事者である甲乙間では、乙は甲に対し、登記がなくても「私が不動産の所有権を取得した」と主張できますが、契約関係にない丙に対しては登記がないと「私が所有権を取得した」と主張できないと定めているわけです。司法書士は、不動産の権利変動につき「確実に対抗要件を備えること」を職務としており、それに対する報酬をいただいていることになります。

この第三者対抗要件の一番分かりやすい例として、不動産の二重譲渡の事例がよく示されます。甲が乙と丙それぞれに同じ不動産を売り渡した場合、乙と丙のうち、先に不動産登記を備えた方が所有権を取得する(早いもの勝ち)というものです。これは所有権に限ったことではなく、抵当権や差押えなど他の権利であっても、互いに対抗要件で処理されます。ですから、登記申請が遅れたりミスってしまったりすると、早いもの勝ちの競争に負けてしまう可能性があります。繰り返しになりますが、司法書士は、この競争に負けないようにすることに対する報酬をいただいていることになります(もちろん職責はそれだけではないのですが)。

一方で、不動産登記には「公信力」がありません。「公信力」とは、権利があるということを信じて法律関係を持った人を保護する力のことです。それが「ない」ことになっています。もっと噛み砕いた言い方をすると「登記の記載が正しいことを公に保証していない」ということです。登記がないと自分の権利を第三者に主張できないのに、その登記が正しいことの保証はないとなると、なかなか理解しづらい状況になります。

両者の違いを述べだすと長くなるので割愛しますが、「対抗要件」は「権利を有している者が他人にその権利を主張するために最低限必要なこと」であることに対し、「公信力」は「その主張している人が本当に権利を有しているかどうか、国は保証しません」という制度上の限界を示すもので、少しベクトルが異なります。登記に意味はある(他人との争いになったときの強力な武器になる)のですが、司法書士は、国の保証のない登記をさせて頂いているわけです。そう考えると、なんとく申し訳ない気もします。

ところで、民法の相続法分野の改正により民法889条の2という条文が新設され、相続分を超える部分の相続による権利の承継については、所有権移転登記などの対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができないこととされました。だから何?と思われるでしょうが、それまでの民法の常識(むしろ公信力の常識か?)を全く無視しているので、業界的には結構な衝撃でした。特に深い意味があるわけでありません。そういうことがあったというだけのことです。