登記名義人表示変更登記について

登記されている名義人の住所・氏名などに変更が生じた場合には、これを変更する登記をすることができます。これを登記名義人表示変更登記といいます。よく不動産の所有権移転をするときに「登記の名義を変えたい」といいますが、これとごっちゃになりますよね。実務では、所有権移転登記は「移転」と呼びますが、所有権登記名義人表示変更登記は「名変(めいへん)」と呼んでいます。実際は、所有権以外の登記にも登記名義人表示変更登記があるのですが、実務ではあまりやる機会がありませんので、「名変」といえば、所有権の登記名義人の住所住所の変更のことになろうかと思われます。

不動産の所有者が会社などの法人の場合も同様です。会社が商号変更や本店移転をした場合、商業登記としての商号変更や本店移転登記も必要ですが、不動産の登記名義人表示変更登記もあわせて必要になってきます。現在の不動産登記は、会社が申請人となった場合、商業登記の法人番号を記載するこにより、登記官が登記申請日時点での申請人の会社の情報を確認しますので、必ずバレてしまいます。

所有権移転や抵当権設定・抹消などの登記を新たに申請する際、登記されている所有者の住所や氏名が変わっているときは、登記の前提として、必ず所有権登記名義人表示変更登記が必要です。司法書士が一度に多数の不動産の登記をするときなど、他のことに気を取られていると、一部の不動産の住所が異なっているのを見落としてしまい、登記申請が取下げとなってしまう恐ろしい登記です。

登記名義人表示変更登記に必要な書類は、氏名が変わったときは戸籍事項証明書、住所が変わったときは住民票の写しや戸籍附票など、その事実が分かる公文書となります。住所を複数回変更している場合、住所変更の遍歴が分かるようにしなけばなりませんが、戦後生まれなら、だいたい戸籍附票で事足りることが多いです。なお、住居表示実施や町名地番変更により住所が変わった場合、自動的に登記簿上の住所が変わるわけではありませんので、自ら所有権登記名義人表示変更登記をする必要がありますが、市区町村で発行された「住居表示実施証明書」や「町名地番変更証明書」などを添付することにより、登録免許税が非課税となります。

ところで、不動産の所有者が、住所が変わったのに、登記名義人住所変更登記をしないまま亡くなってしまったら、どうなるのでしょうか。実は、相続登記の場合には、被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が異なっている場合でも、相続登記の前提として住所変更登記は不要です。被相続人の住民票の除票や戸籍の附票などにより、被相続人が不動産の所有者であることを証明すれば、相続登記を申請することができます。…と、書くと、とても簡単に住所変更登記を省略した相続登記ができるように思えますが、実際は、非常に大変です。申請を省略できるだけで添付する書類は申請するときと同じものを添付するからです。現在の住民基本台帳法(住民票と戸籍附票)のシステムができたのが昭和42年ですから、それより前の住所はなかなか辿れないことが多く、実務では四苦八苦します。

登記名義人表示変更登記は、登記名義人の権利そのものを変更する登記でありませんので、ともすれば「やってもやらなくてもいい登記」であると思われがちです。しかし、登記名義人表示変更登記の放置は、所有者不明土地問題の解決を困難にする原因のひとつになっています(最大の原因は相続登記未了です)。この問題は、東日本大震災後に一気に顕在化し、その後大規模災害が起こるたびに復興の妨げになっています。

不動産の所有者を調査する場合、まず、登記されている住所に現在も住んでいるのかどうかを住民票で確認します。住んでいなければ、当然、引越し先の住所を確認します。簡単そうですよね。しかし、つい最近まで、住民票の除票及び閉鎖された戸籍附票は5年で抹消(破棄)するという定めがあったのです。これらを管理保管する市区町村の負担を考慮したものなのですが、この規定を律儀に守って、保管していようがなかろうが閉鎖から5年経ったら交付しないとする市区町村もあったり、時間が掛かっても倉庫から見つけ出してくれる市区町村もあったりと、その取り扱いも様々でした。当職の経験からは、市町村合併で「支局」になった役場は出してくれるところが多かった、「本庁」はビジネスライクなところが多かった、という印象を持っています。個人情報なので取り扱いに厳密であることは素晴らしいことなのですが…。

いずれにせよ、この「5年で抹消」の壁が大きく立ちはだかり、このままだと、今後も所有者不明土地問題の解決を困難にする一因となってしまうと考えられました。このため、令和元年6月20日から、住民票の除票及び閉鎖された戸籍附票の保存期間が

150年

に一気に伸びました。この期間設定には、司法書士会連合会の強い働きかけもあったと聞いています。電子データだから保管場所を取らなくなったから市区町村の負担も減っているとはいえ、随分頑張ったなという印象です。ただし、適用となるのは、令和6年6月20日以降ですから、すでに抹消(破棄)されたとされるものが復活するわけではありません。今後また無駄な税金や労力が注ぎ込まれることになりますので、昔の住所のまま放置してある不動産があるときは、ぜひとも、速やかに登記名義人表示変更登記をされるようお願いします。