所有者不明土地問題について

平成29年12月に公表された所有者不明土地問題研究会の最終報告で「平成28年時点の所有者不明土地面積は、地籍調査を活用した推計で、約410万haあり、九州の面積以上に存在する」という驚くべき報告がなされました。所有者不明土地問題は、東日本大震災の復興に伴う住宅の移設や土地区画整理事業の障害となり注目されましたが、人口減少や高齢化等の社会情勢の変化、相次く自然災害の発生に伴ってますます問題が表面化し、近年の国家的重要課題の一つとされています。

所有者不明土地といっても、その定義が一律に定まっているわけではなく、例えば、不動産登記記録や固定資産課税台帳など所有者が記載されるべき台帳が現状に合っていない土地、所有者は特定できてもその所有者の所在が分からない土地、登記名義人が既に亡くなっており相続人が確定できない土地などがその例として挙げられます。

それではなぜ、所有者不明土地が生じてしまうのでしょうか。数々の調査では、所有者不明土地が生じる原因として「相続登記をしてないこと」が主因として挙げられています。相続する人が決まらずに登記できないケースや、相続する人が決まったにも関わらず登記申請をしないケースなど、相続登記を申請しない(できない)理由は様々ですが、当職は、「土地を相続しても利用価値がない」と考える人が増えたことが一番の原因ではないかと思っています。まさに「負動産」ってヤツです。相続しても利用する予定はない。それなのに、税金だけかかって、売れる見込みもない。そうなると、とりあえず預貯金だけ遺産分割協議が整えば、不動産は後回しにしようとなってしまいます。相続されていない土地は昔から多くあったのでしょうが、バブル崩壊後、そのような不動産が急速に増えたのでないかと考えます。いずれにせよ、相続登記をしないでいると、時間の経過と共にさらに世代交代が進み、法定相続人が増えて、今度は相続登記自体が困難になってしまうという悪循環に陥ります。

この問題を解決すべく、法務省及び国土交通省が所管する「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が、平成30年11月より一部施行され、令和元年6月に全面施行されました。この特別措置法では、所有権の登記名義人が亡くなった後、長期間にわたって登記されていない土地があった場合、亡くなった方の法定相続人を探した上で、登記官が職権で「相続登記未了である」旨を登記し、法定相続人等に登記手続きを直接促すことができるようになりました。ただし、この制度は、相続登記を促すだけで、それに従うかどうかは、現在の所有者の判断によることになり、根本的な解決にはなっていません。にも関わらず、相続人調査費用として、多額の税金が注ぎ込まれていることを知っておいてもらいたいと思います。

法務省では、相続登記未了問題がこれ以上拡大しないよう、民法と不動産登記法等の抜本的な改正を検討してます。一番の注目点は「相続登記を義務化する」のかどうかです。不動産登記は対抗力は有しますが、公信力は有しないので、登記するもしないも任意であるはずですが、本当に義務化まで突っ走るのか、国会等での議論を見守りたいと思います。一方で、国民に対する意識調査によると、空き地の所有者の約半数が負担を感じたことがあり、国民の8割近くが土地の所有権を放棄してもよいと考えているというデータがあります。この結果を受け、現行法で認めていない「土地所有権を放棄すること」を可能とすることについても併せて検討が進められています。

所有者不明土地の問題では、近隣住民が迷惑を被るケースも多々あります。今にも倒壊しそうな建物が建っていたり、不法投棄などでゴミ屋敷のようになっていたり、通学路の拡張工事など公共工事が滞ったりと、その影響は多岐に渡ります。しかし、他人の所有物ですから、勝手に立ち入ったり、処分したり、利用したりすることはできません。国の重要課題ですが、決して他人事ではないのです。